不動産業の業務自動化：重要事項説明の調査、入居申込、原状回復

物件と契約の数だけ、画面と書類が増える

宅地建物取引業者は 133,727 業者あります（2026 年 3 月末）。賃貸住宅管理業の登録件数は 9,987 件で（2025 年 7 月 31 日時点）、管理業務を業者に委託するオーナーは 71.2% です（2023 年度）。全日本不動産協会で賃貸管理業を登録している会員の平均従業員数は、約 2.4 人です（2025 年 10 月末）。

業務ごとに、法令が定める書面や報告があります。賃貸住宅管理業法は、登録業者に、管理業務の実施状況や入居者からの苦情の対応状況などを、1 年を超えない期間ごとにオーナーへ報告するよう求めています。売買の仲介では、2025 年 1 月 1 日から、専任媒介の物件について、レインズへの取引状況の登録が義務になりました。

多くの業務には、すでに専用の仕組みがあります。物件情報は基幹システムから各ポータルサイトに連動して掲載でき、入居申込は申込システムから保証会社に送れます。2022 年 5 月 18 日からは、重要事項説明書などの書面を、相手方の承諾を得て電磁的方法で交付できるようになりました。手作業が残るのは、仕組みと仕組みがつながっていないところです。

業務	使う画面やシステム	手作業が残るところ
物件の広告	基幹システム、各ポータルサイト	他社が扱う物件の募集状況を確かめ、成約済みの広告を下げる
入居申込と審査	申込システム、各保証会社の画面	申込システムと連携していない保証会社や、紙や FAX で届いた申込を入力する
家賃の入金	ネットバンキング、管理システム	振込名義が契約者と違う入金を照合する
退去と原状回復	管理システム、立会いのチェックリストと写真	入居時の記録と見比べ、負担の区分と精算書をまとめる
オーナーへの定期報告	管理システム	入居者からの苦情と対応の状況などをまとめる
売買の重要事項説明の調査	登記情報提供サービス、自治体の都市計画図とハザードマップ	サイトごとに調べ、説明書に書き写す
専任媒介とレインズ	レインズ、顧客管理システム	登録と取引状況の期限を管理し、売主への報告書を作る

重要事項説明の調査は、登記と自治体のサイトをまたぐ

宅地建物取引業法第 35 条は、契約が成立するまでに、宅地建物取引士に重要事項を書面で説明させるよう定めています。説明する事項には、「登記された権利の種類及び内容」や、都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限が含まれます。売買などの場合、宅地建物取引業法施行令第 3 条第 1 項は、こうした制限の根拠として 64 号にわたって法律の規定を挙げています。

調べる先は分かれています。登記情報は、民事法務協会の登記情報提供サービスで PDF として取得できます。請求するには、住所（住居表示）ではなく、地番か家屋番号で物件を特定します。

2020 年 8 月 28 日からは、水防法に基づく水害ハザードマップでの物件の所在地も、説明の対象に加わりました。国土交通省は、「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したもの」のうち、入手可能な最新のものを使うよう示しています。

国土交通省の不動産情報ライブラリは、用途地域、防火・準防火地域、洪水浸水想定区域などを地図に重ねて表示し、API も無償で公開しています。ただし利用規約は、重要事項説明などの手続に用いることを保証せず、「参考情報としての利用を想定しています」としています。重要事項説明に使う内容は、自治体の図面などで確かめることになります。

国土交通省の 2025 年度の集計では、監督処分の主な違反として、「法第35条（重要事項の説明等）」が業務停止処分で 9 件、指示処分で 9 件挙がっています。調べる手間を減らしても、確かめて説明する責任は宅地建物取引士に残ります。

賃貸の事務は、入居の審査から退去の精算まで続く

日本賃貸住宅管理協会の家賃債務保証事業者協議会は、2020 年度の実態調査をもとに、民間賃貸住宅での保証会社の利用率を 80% としています。国土交通省に登録した家賃債務保証業者は、125 者です（2026 年 9 月 30 日時点）。

申込システムと保証会社の連携は進んでいます。イタンジは、自社の申込システムが国内 95 社の保証会社と連携し（2026 年 3 月末時点）、2025 年度に受け付けた 113 万件の入居申込は、国内の推計約 272 万件の約 40% にあたるとしています。いえらぶ GROUP も 2026 年 9 月、業者間サイトの Web 申込みと保証会社の新たな連携を発表しました。連携は、システムごと、保証会社ごとに進みます。連携していない保証会社への申込や、紙や FAX で届いた申込は、担当者が保証会社の申込の画面や書式に書き写します。

退去の後には、原状回復の精算があります。国民生活センターに寄せられた賃貸住宅の原状回復トラブルの相談は、2025 年度に 14,711 件でした。相談の事例には、「立会いの際、特に原状回復が必要な箇所はないと言われたが、後日、床の傷の修繕費用を求められた」というものもあります。

国土交通省のガイドラインは、入居時と退去時にチェックリストを作り、「写真を撮るなどのビジュアルな手段を併せて活用することも重要である」としています。借主の負担は経過年数で変わり、たとえばカーペットは、「6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）」を描いて負担を決めます。精算書を作るには、立会いの記録と写真を入居時の記録や契約の特約と見比べ、項目ごとに負担を分けて計算します。

成約済みの物件の広告は、おとり広告になる

首都圏不動産公正取引協議会のポータルサイト広告適正化部会には、アットホーム、CHINTAI、LIFULL、LINE ヤフー、リクルートが参加し、違反物件の情報を共有して、掲載の削除などの処理をしています。2025 年度に共有された違反物件は全国で 1,332 件、そのうち契約済みで取引できないおとり広告は 332 件でした。

首都圏不動産公正取引協議会が 2025 年度に措置などを講じた件数（延べ 206 件）のうち、190 件はインターネット広告でした。違約金を課した 14 件のうち、13 件は賃貸物件の事案です。2026 年 9 月度の措置では、賃貸の共同住宅 8 物件を広告した事業者が違約金を課されました。契約済みの物件を「長いもので3か月以上、短いものでも1か月以上継続して広告」していたことなどが理由です。

協議会は、違反物件の大半が他の事業者の扱う物件（いわゆる先物物件）だとして、「定期的な取引状況の確認を徹底し、過度な量の広告を掲載しない等の対応が求められる」としています。自社の物件は、基幹システムから掲載を下げられます。先物物件は、管理会社の募集状況を確かめ続ける必要があります。掲載内容と自社の台帳の突き合わせは、「ポータルサイト掲載物件の一括チェック」で紹介しています。

自動化する前に確かめること

• サイトごとの規約：レインズ、ポータルサイト、業者間サイト、保証会社の画面は、それぞれの利用規程、利用規約、契約で、自動での操作が認められているかを確かめます。中部レインズの利用ガイドラインは、レインズにアクセスするツールを「一切許容していません」と明記しています。確かめ方は「自動化の前に確かめる利用規約」で解説しています
• 登記情報の取得：登記情報提供サービスは有料で、取得のたびに料金がかかります。約款は、「地番又は家屋番号の検索を過度に行った場合」などに利用を制限することがあるとしています。取得する前に担当者が承認する流れにします
• 調べた情報の出どころ：不動産情報ライブラリなどの情報は参考情報です。重要事項説明に使う内容は、自治体の図面などで確かめます
• 誰が判断するか：申込を出す保証会社、重要事項説明の内容、原状回復の負担の区分は、担当者や宅地建物取引士が決めます
• 入居申込の個人情報：勤務先や年収などを、どの AI モデルに渡してよいかを先に決めます
• 専用の製品で足りるか：ポータルサイトへの連動、申込システムと保証会社の連携、電子契約で済む業務は、そちらを使います

Kitewell でできること

Descarty の Kitewell は、API・ファイル・データベース・画面でシステムをつなぎ、業務を自動化するミドルウェアです。

• API のない画面を操作：保証会社の申込の画面、登記情報提供サービス、自治体の都市計画図など、API のない Web システムやデスクトップアプリを、AI が画面を読んで操作します。一度うまくいった操作は覚えて、次からは同じ手順でくり返します
• 画面が変わっても止まりにくい：覚えた操作が画面に合わなくなったときは、AI が画面を読み直して操作し、覚え直します。それでも進めないときは止まり、AI が原因を調べて直し方を示します
• 書類と写真を読む：入居申込書、登記情報の PDF、立会いの写真などを AI が読み、項目の抜き出しや下書きをワークフローのステップにできます。ステップごとに、社内やローカルのモデルを含めて AI モデルを選べます
• メールで届いた申込から始める：Gmail、Microsoft 365、IMAP のメールを決まった間隔で確かめ、添付を保存して処理を始めます
• パスワードを AI に見せない：保証会社や登記情報提供サービスのパスワードは名前で参照し、値を AI に見せずに入力します。ワンタイムパスワードを求められたら、実行を止めて担当者の入力を待ちます
• 人の確認を挟む：登記情報を取得する前、保証会社に送る前、精算の内容を確定する前など、どのステップにも承認を置けます。承認の依頼は Slack、Microsoft Teams、メールに届き、差し戻せば選んだステップからやり直します
• 操作の記録が残る：実行ごとに、ログ、スクリーンショット、承認の判断が残ります。どのサイトで何を調べ、何を入力したかを、後から確かめられます

入居の申込の受付から、保証会社への審査申込、結果の連絡までなど、1 つの業務から始められます。デモで動きを確かめ、接続検証（無償）で貴社のシステムにつながるかを、PoC（1 か月）で事前に決めた成功基準に照らした効果を確かめてから、ライセンスを契約して本番に進みます。詳しくは導入の流れをご覧ください。

出典

• 国土交通省：令和７年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について～宅地建物取引業者数は12年連続で増加、監督処分件数・行政指導件数も共に増加～（2026 年 10 月 2 日）、参考資料
• 国土交通省：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行状況（2025 年 9 月 5 日）
• 全日本不動産協会：賃貸住宅管理業の任意登録の促進について（2025 年 12 月 1 日）
• e-Gov 法令検索：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則
• 国土交通省：レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！～ご自身の物件の取引状況を確実かつ簡単に確認できるようになります～（2024 年 12 月 24 日）
• いえらぶ GROUP：いえらぶBB「Web申込み」が、ONODERA LIFE SUPPORTの家賃保証サービスと連携開始（2026 年 9 月 4 日）
• 国土交通省：「宅地建物取引業法施行令及び高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令の一部を改正する政令」等を閣議決定（2022 年 4 月 22 日）
• e-Gov 法令検索：宅地建物取引業法、宅地建物取引業法施行令
• 民事法務協会：初めての方はこちら、登記情報提供契約約款
• 国土交通省：不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化～宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令の公布等について～（2020 年 7 月 17 日）
• 国土交通省：不動産情報ライブラリとは、不動産情報ライブラリ　利用規約
• 家賃債務保証事業者協議会：家賃債務保証について
• 国土交通省：登録家賃債務保証業者一覧
• イタンジ：新宿・杉並・中野エリアで40年、6,500戸超の賃貸物件を管理する吉住ホームが、「ITANDI 賃貸管理」で入居申込受付を電子化（2026 年 6 月 1 日）
• 国民生活センター：賃貸住宅の原状回復トラブル（2026 年 7 月 31 日）
• 国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）（2011 年 8 月）
• 首都圏不動産公正取引協議会：2025年度違反物件情報等の共有結果（2026 年 5 月 29 日）、２０２５年度 事業報告、2026年9月度の措置
• 中部圏不動産流通機構：レインズ利用ガイドライン（2025 年 1 月 1 日改正）
• 近畿圏不動産流通機構：レインズ利用ガイドライン（2025 年 1 月 1 日）